Comunicat al Asociatiei Baneasa Lac

In data de 20.11.2018 la sediul CAR Coeziunea Sociala din Aleea Pajurei nr. 13 a avut loc intalnirea Comitetului Director al Asociatiei Baneasa Lac.

S-au analizat  o serie de probleme ale cartierului, dintre care prezentam:

Urmare a Ordinului ministrului apararii nationale nr. 107/2018 pentru reglementarea unor aspecte privind constituirea dreptului de folosinta asupra terenului… proprietarii Cartierului Baneasa Lac au fost Notificati cu privire la obligativitatea semnarii unor Contracte de Comodat si anularea Contractelor de dare in folosinta cu titlu oneros.

Asociatia Baneasa Lac apreciaza intentia buna a MApN de a anula chiria perceputa in baza actualelor contracte dar isi mentine punctul de vedere ca aceste noi contracte exced legalitatii atat ca forma cat si prin continut. Semnarea acestora pot genera consecinte, cea mai grava fiind imposibilitatea vanzarii imobilului decat unor cumparatori proveniti doar din Sistemul de Aparare, Ordine Publica si Siguranta Nationala.

            Argumente:

1.    Actiunea MApN este abuziva si creeaza intr-un mod nejustificat o stare de incertitudine cu privire la dreptul proprietarilor din Cartierul Baneasa Lac asupra terenului pe care acestia si-au edificat constructiile;

2.    In conformitate cu art. 42 din Legea 346/2006 privind organizarea si functionarea MApN (in vigoare la data semnarii contractelor cu titlu oneros) MApN a incheiat la acea data cu proprietarii imobilelor Cartierului Baneasa Lac contracte de dare in folosinta cu titlu oneros asupra terenului detinut de fiecare, pe durata existentei constructiei edificate de acestia din fonduri proprii (ulterior autentificate notarial).

Dreptul transmis de MApN nu a fost unul de inchiriere (drept de creanta) ci un drept de superficie (drept real).

In doctrina, dreptul de superficie a fost definit ca un drept real principal, dezmembramant al dreptului de proprieate asupra unui teren, care consta in dreptul de proprietate al unei persoane, numita superficiar, privitor la constructiile, plantatiile sau alte lucrari ce se afla pe un teren proprietatea altuia, teren asupra caruia superficiarul are un drept de folosinta. Dreptul de superficie este un drept real imobiliar si este un drept perpetuu care dureaza atat timp cat exista constructia sau lucrarea ce se afla pe terenul proprietatea altei personae, fara a putea fi stins prin neuz, fiind si un drept imprescriptibil.

Dreptul de superficie confera titularului sau atributele de posesie, folosinta si dispozitie. Posesia si folosinta terenului pe care se afla constructia sau lucrarea respectiva se pot exercita in stransa legatura si in limitele necesare exercitarii dreptului de proprietate care intra in alcatuirea dreptului de superficie.

Dreptul de superficie poate fi cu titlu oneros sau titlu gratuit.

Potrivit art. 1166 din Codul Civil, “contractul este acordul de vointa dintre doua sau mai multe persoane […]”.

Nu exista nicio prevedere legala sau contractuala care sa permita MApN sa modifice in mod unilateral contractual in baza caruia proprietarii din cadrul Cartierului Baneasa Lac au dobandit un drept de superficie asupra terenului, cu atat mai mult care sa impuna obligatia semnarii unui anumit tip de contract.

3.    Prin Legea nr. 167/2017 pentru modificarea si completarea Legii nr. 349/2006 de functionare a MApN, s-a modificat art. 42 din Legea nr. 346/2006, dupa cum urmeaza:

(1)     Pentru construirea de locuinte proprietate personala, din fondurile personalului propriu, ale cadrelor militare in rezerva si in retragere, soldatilor si gradatilor profesionisti in rezerva, personalului civil, se pot desfasura programe de locuinte, pe terenuri disponibile, proprietate privata a statului, aflate in admnistrarea ministerului, puse la dispozitie pe baza de contrat de comodat, conform dispozitiilor Codului civil, beneficiarilor, pe durata existentei constructiilor, inclusiv in cadrul proiectelor si contractelor aflate in derulare.

(2)     Beneficiar al programelor prevazute la alin. (1) poate fi si personalul incadrat in celelalte institutii din sistemul de aparare, ordine publica si siguranta nationala, atunci cand raman unitati locative necontractate.

(3)     Persoanele prevazute la alin. (1) si (2) pot beneficia o singura data de programele pentru construirea de locuinte proprietate personala. Prioritatea de inscriere in program se stabileste pe baza criteriilor aprobate de ministrul apararii nationale.

(4)     In situatia in care planul de urbanism prevede existenta unor spatii sociale si comerciale, care sa deserveasca ansamblul de locuinte, acestea se construiesc din fondurile operatorului economic si raman in proprietatea acestuia, iar pentru terenul afferent constructiilor Ministerul Apararii Nationale acorda un drept de folosinta, cu titlu oneros, valoarea fiind stabilita prin expertiza/evaluare de specialitate.”

Avand in vedere modificarea legislativa mentionata mai sus, MApN a emis Ordinele 107/2018 si 108/2018 prin care se mentioneaza “obligativitatea inlocuirii contractului de dare in folosinta cu titlu oneros […] cu contracte de comodat.”

Apreciem ca atat timp cat Legea 167/2016 nu face nicio referire la “obligativitatea” inlocuirii unui contract, ordinele mai sus mentionate adauga la lege in mod nepermis.

Insa, chiar si presupunand prin absurd ca prin formularea “inclusiv in cadrul proiectelor si contractelor aflate in derulare”, legiuitorul s-ar referi si la contractele incheiate de proprietarii din cadrul cartierului Baneasa Lac, ordinele MApN (in fond ordinul M107/2018 ne intereseaza fiind cu referire concreta pentru Cartierul Baneasa Lac) ignora un principu fundamental: LEGEA CIVILA NU RETROACTIVEAZA.

Potrivit art. 6 din Codul civil: “legea civila este aplicabila cat timp este in vigoare. Aceasta nu are putere retroactiva”.

Potrivit art. 15 din Constitutia Romaniei, “legea dispune numai pentru viitor […]”

Prin urmare apreciem ca este inadmisibil ca MApN, prin UM 02036, sa trimita notificari proprietarilor de imobile din Cartierul Baneasa Lac, prin care sa comunice despre obligativitatea prin care o lege din 2017 s-ar aplica unui contract incheiat in anul 2008.

Consimtamantul proprietarilor de locuinte care au semnat deja contractul actual de comodat a fost viciat in mod intentionat de MApN, prin dol.

In fond care sunt riscurile:

Va prezentam mai jos diferentele principale intre dreptul transmis de MApN prin contractual cu titlu oneros si dreptul de comodat impus de MApN a fi resemnat.

Drept real (superficie)- ce poate fi cu titlu oneros sau titlu gratuit	Drept de creanta (comodat)
-este un dezmembramant al dreptului de proprietate	-este un drept subiectiv patrimonial
-este un drept ce poate fi transmis prin acte intre vii cat si prin succesiune	-in principiu, este un drept intuitu personae, care inceteaza odata cu transmiterea proprietatii constructiei prin acte intre vii sau prin succesiune*
-nu poate fi denuntat in mod unilateral	-poate fi denuntat in mod unilateral

Atragem atentia ca in cazul decesului titularului dreptul de folosinta, conform art. 2156 din Codul civil, contractul de comodat inceteaza de drept. Mostenitorii pot obtine un drept de folosinta asupra terenului in baza unui nou contract doar in situatia in care fac parte din personalul MApN (si alte structuri din SNAOP).

Mai mult, astazi un numar considerabil din proprietarii actuali din Cartierul Baneasa Lac nu fac parte din personalul MApN.

Potrivit unui raspuns primit de la juristul UM 02036, acesti proprietari nu fac obiectul “obligativitatii” inlocuirii contractelor.

In aceste conditii se naste intrebarea: in ce baza legala unii proprietari sunt obligati sa incheie contracte de comodat, iar altii nu, nefiind nicio distinctie in acest sens in Legea nr. 346/2006 astfel cum a fost modificata.

Pe de alta parte ordinul minstrului apararii M 156/2005 prin care s-a reglementat modalitatea de incheiere a contractelor de dare in folosinta cu titlu oneros a terenurilor aferente imobilelor si prin care s-a stabilit inclusiv cuantumul chiriei a fost abrogat. Deci in acest moment nici MApN nu mai are baza legala pentru anul 2019 sa emita Decizii de Impunere si sa calculeze cuantumul acestora, pentru niciun proprietar fie el provenit din Sistemul National de Aparare sau din alta parte.

Alte argumente:

1.    Art. 3 al Ordinului 107/2018 (in vigoare din 17 iulie 2018) prevede ca la 60 zile de la data intrarii in vigoare a acestuia se abroga Ordinul M156/2005, situatie in care, in opinia Asociatiei, dreptul de folosinta asupra terenului urmare a semnarii contractelor cu titlu oneros nu isi inceteaza efectele.

2.    Ordinul M107/2018 vizeaza cartiere viitoare nu deja edificate si drept urmare nici resemnarea unui nou proces verbal de predare-primire a terenului nu isi are rostul cat mai ales nu poate face obiectul unei noi intabulari la OCPI asa cum solicita MApN.

3.    In Contractele de Dare in Folosinta cu Titlu Oneros semnate de catre proprietarii de locuinte din Cartierul Baneasa Lac si care sunt si Autentificate Notarial se prevad, la pct 8., modalitatile de incetare a contractului astfel:

8.1. Contractul de constituire a dreptului de folosinta inceteaza de drept prin:

a) pieirea constructiei;

b) prin efectul instrainarii […]

c) prin dobandirea de catre co-contractant a dreptului de proprietate asupra terenului sau de catre contractant a dreptului de proprietate asupra constructiei iar la pct. 10 Clauze finale se precizeza modalitatea de modificare astfel:

10.1 Modificarea prezentului contract se face numai prin act aditional incheiat intre partile contractate.

In concluzie unica solutie care sa corespunda intereselor actuale ale proprietarilor cartierului Baneasa Lac este modificarea prin act aditional a contractelor de Dare in Folosinta cu Titlu Oneros in Contracte de Dare in Folosinta cu Titlu Gratuit.

Asociatia a solicitat o intrevedere cu reprezentantii ministerului, lucru neagreat de conducerea MApN, intrucat s-a finalizat doar cu un simplu raspuns care nu acopera nici pe departe problematica expusa mai sus.

Cu riscul de a ni se raspunde ca ni s-a raspuns odata vom mai solicita inca o intrevedere cu reprezentatii MApN. In aceste conditii reinnoim recomandarea catre proprietarii de locuinte ai Cartierului Baneasa Lac sa nu se grabeasca in a semna alte tipuri de contracte.

Multumiri domnilor Grecu Sorin si Constantin Bohoru pentru sprijinul acordat.

Despre celelalte problem discutate in cadrul sedintei vom reveni.

Presedinte Asociatia "Baneasa Lac"

Catalin Apostol