In data de 20.11.2018 la
sediul CAR Coeziunea Sociala din Aleea Pajurei nr. 13 a avut loc intalnirea
Comitetului Director al Asociatiei Baneasa Lac.
S-au analizat o serie de probleme ale cartierului, dintre
care prezentam:
Urmare a Ordinului
ministrului apararii nationale nr. 107/2018 pentru reglementarea unor aspecte
privind constituirea dreptului de folosinta asupra terenului… proprietarii
Cartierului Baneasa Lac au fost Notificati cu privire la obligativitatea
semnarii unor Contracte de Comodat si anularea Contractelor de dare in
folosinta cu titlu oneros.
Asociatia
Baneasa Lac apreciaza intentia buna a MApN de a anula chiria perceputa in baza
actualelor contracte dar isi mentine punctul de vedere ca aceste noi contracte
exced legalitatii atat ca forma cat si prin continut. Semnarea acestora pot
genera consecinte, cea mai grava fiind imposibilitatea vanzarii imobilului
decat unor cumparatori proveniti doar din Sistemul de Aparare, Ordine Publica
si Siguranta Nationala.
Argumente:
1. Actiunea
MApN este abuziva si creeaza intr-un mod nejustificat o stare de incertitudine
cu privire la dreptul proprietarilor din Cartierul Baneasa Lac asupra terenului
pe care acestia si-au edificat constructiile;
2. In
conformitate cu art. 42 din Legea 346/2006 privind organizarea si functionarea
MApN (in vigoare la data semnarii contractelor cu titlu oneros) MApN a incheiat
la acea data cu proprietarii imobilelor Cartierului Baneasa Lac contracte de dare
in folosinta cu titlu oneros asupra terenului detinut de fiecare, pe durata
existentei constructiei edificate de acestia din fonduri proprii (ulterior autentificate
notarial).
Dreptul
transmis de MApN nu a fost unul de inchiriere (drept de creanta) ci un drept de
superficie (drept real).
In
doctrina, dreptul de superficie a fost definit ca un drept real principal, dezmembramant
al dreptului de proprieate asupra unui teren, care consta in dreptul de
proprietate al unei persoane, numita superficiar, privitor la constructiile,
plantatiile sau alte lucrari ce se afla pe un teren proprietatea altuia, teren
asupra caruia superficiarul are un drept de folosinta. Dreptul de superficie
este un drept real imobiliar si este un drept perpetuu care dureaza atat timp
cat exista constructia sau lucrarea ce se afla pe terenul proprietatea altei
personae, fara a putea fi stins prin neuz, fiind si un drept imprescriptibil.
Dreptul
de superficie confera titularului sau atributele de posesie, folosinta si
dispozitie. Posesia si folosinta terenului pe care se afla constructia sau
lucrarea respectiva se pot exercita in stransa legatura si in limitele necesare
exercitarii dreptului de proprietate care intra in alcatuirea dreptului de
superficie.
Dreptul
de superficie poate fi cu titlu oneros sau titlu gratuit.
Potrivit
art. 1166 din Codul Civil, “contractul este acordul de vointa dintre doua sau
mai multe persoane […]”.
Nu exista
nicio prevedere legala sau contractuala care sa permita MApN sa modifice in mod
unilateral contractual in baza caruia proprietarii din cadrul Cartierului
Baneasa Lac au dobandit un drept de superficie asupra terenului, cu atat mai
mult care sa impuna obligatia semnarii unui anumit tip de contract.
3. Prin
Legea nr. 167/2017 pentru modificarea si completarea Legii nr. 349/2006 de
functionare a MApN, s-a modificat art. 42 din Legea nr. 346/2006, dupa cum
urmeaza:
(1)
Pentru
construirea de locuinte proprietate personala, din fondurile personalului
propriu, ale cadrelor militare in rezerva si in retragere, soldatilor si
gradatilor profesionisti in rezerva, personalului civil, se pot desfasura
programe de locuinte, pe terenuri disponibile, proprietate privata a statului,
aflate in admnistrarea ministerului, puse la dispozitie pe baza de contrat de
comodat, conform dispozitiilor Codului civil, beneficiarilor, pe durata
existentei constructiilor, inclusiv in cadrul proiectelor si contractelor
aflate in derulare.
(2)
Beneficiar
al programelor prevazute la alin. (1) poate fi si personalul incadrat in
celelalte institutii din sistemul de aparare, ordine publica si siguranta
nationala, atunci cand raman unitati locative necontractate.
(3)
Persoanele
prevazute la alin. (1) si (2) pot beneficia o singura data de programele pentru
construirea de locuinte proprietate personala. Prioritatea de inscriere in
program se stabileste pe baza criteriilor aprobate de ministrul apararii
nationale.
(4)
In
situatia in care planul de urbanism prevede existenta unor spatii sociale si
comerciale, care sa deserveasca ansamblul de locuinte, acestea se construiesc
din fondurile operatorului economic si raman in proprietatea acestuia, iar
pentru terenul afferent constructiilor Ministerul Apararii Nationale acorda un
drept de folosinta, cu titlu oneros, valoarea fiind stabilita prin
expertiza/evaluare de specialitate.”
Avand
in vedere modificarea legislativa mentionata mai sus, MApN a emis Ordinele
107/2018 si 108/2018 prin care se mentioneaza “obligativitatea inlocuirii contractului de dare in folosinta cu titlu
oneros […] cu contracte de comodat.”
Apreciem
ca atat timp cat Legea 167/2016 nu face nicio referire la “obligativitatea” inlocuirii unui contract, ordinele mai sus
mentionate adauga la lege in mod nepermis.
Insa,
chiar si presupunand prin absurd ca prin formularea “inclusiv in cadrul proiectelor si contractelor aflate in derulare”, legiuitorul
s-ar referi si la contractele incheiate de proprietarii din cadrul cartierului
Baneasa Lac, ordinele MApN (in fond ordinul M107/2018 ne intereseaza fiind cu
referire concreta pentru Cartierul Baneasa Lac) ignora un principu fundamental:
LEGEA CIVILA NU RETROACTIVEAZA.
Potrivit
art. 6 din Codul civil: “legea civila
este aplicabila cat timp este in vigoare. Aceasta nu are putere retroactiva”.
Potrivit
art. 15 din Constitutia Romaniei, “legea
dispune numai pentru viitor […]”
Prin
urmare apreciem ca este inadmisibil ca MApN, prin UM 02036, sa trimita
notificari proprietarilor de imobile din Cartierul Baneasa Lac, prin care sa
comunice despre obligativitatea prin care o lege din 2017 s-ar aplica unui
contract incheiat in anul 2008.
Consimtamantul
proprietarilor de locuinte care au semnat deja contractul actual de comodat a
fost viciat in mod intentionat de MApN, prin dol.
In fond care sunt riscurile:
Va
prezentam mai jos diferentele principale intre dreptul transmis de MApN prin contractual cu titlu oneros si dreptul de comodat impus de MApN a
fi resemnat.
|
Drept real
(superficie)- ce poate fi cu titlu oneros sau titlu gratuit
|
Drept de creanta
(comodat)
|
|
-este
un dezmembramant al dreptului de proprietate
|
-este
un drept subiectiv patrimonial
|
|
-este
un drept ce poate fi transmis prin acte intre vii cat si prin succesiune
|
-in
principiu, este un drept intuitu
personae, care inceteaza odata cu transmiterea proprietatii constructiei
prin acte intre vii sau prin succesiune*
|
|
-nu
poate fi denuntat in mod unilateral
|
-poate
fi denuntat in mod unilateral
|
Atragem atentia ca in cazul decesului
titularului dreptul de folosinta, conform art. 2156 din Codul civil, contractul
de comodat inceteaza de drept. Mostenitorii pot obtine un drept de folosinta
asupra terenului in baza unui nou contract doar in situatia in care fac parte
din personalul MApN (si alte structuri din SNAOP).
Mai
mult, astazi un numar considerabil din proprietarii actuali din Cartierul
Baneasa Lac nu fac parte din personalul MApN.
Potrivit
unui raspuns primit de la juristul UM 02036, acesti proprietari nu fac obiectul
“obligativitatii” inlocuirii contractelor.
In
aceste conditii se naste intrebarea: in ce baza legala unii proprietari sunt
obligati sa incheie contracte de comodat, iar altii nu, nefiind nicio distinctie
in acest sens in Legea nr. 346/2006 astfel cum a fost modificata.
Pe
de alta parte ordinul minstrului apararii M 156/2005 prin care s-a reglementat
modalitatea de incheiere a contractelor de dare in folosinta cu titlu oneros a
terenurilor aferente imobilelor si prin care s-a stabilit inclusiv cuantumul
chiriei a fost abrogat. Deci in acest moment nici MApN nu mai are baza legala
pentru anul 2019 sa emita Decizii de Impunere si sa calculeze cuantumul
acestora, pentru niciun proprietar fie el provenit din Sistemul National de
Aparare sau din alta parte.
Alte argumente:
1. Art.
3 al Ordinului 107/2018 (in vigoare din 17 iulie 2018) prevede ca la 60 zile de
la data intrarii in vigoare a acestuia se abroga Ordinul M156/2005, situatie in
care, in opinia Asociatiei, dreptul de folosinta asupra terenului urmare a
semnarii contractelor cu titlu oneros nu isi inceteaza efectele.
2. Ordinul
M107/2018 vizeaza cartiere viitoare nu deja edificate si drept urmare nici
resemnarea unui nou proces verbal de predare-primire a terenului nu isi are
rostul cat mai ales nu poate face obiectul unei noi intabulari la OCPI asa cum
solicita MApN.
3. In
Contractele de Dare in Folosinta cu Titlu Oneros semnate de catre proprietarii
de locuinte din Cartierul Baneasa Lac si care sunt si Autentificate Notarial se
prevad, la pct 8., modalitatile de incetare a contractului astfel:
8.1. Contractul de constituire a dreptului de
folosinta inceteaza de drept prin:
a) pieirea constructiei;
b) prin efectul instrainarii […]
c) prin dobandirea de catre co-contractant a
dreptului de proprietate asupra terenului sau de catre contractant a dreptului
de proprietate asupra constructiei iar la pct. 10 Clauze finale se precizeza
modalitatea de modificare astfel:
10.1 Modificarea prezentului contract se face
numai prin act aditional incheiat intre partile contractate.
In
concluzie unica solutie care sa corespunda intereselor actuale ale
proprietarilor cartierului Baneasa Lac este modificarea prin act aditional a
contractelor de Dare in Folosinta cu Titlu Oneros in Contracte de Dare in
Folosinta cu Titlu Gratuit.
Asociatia a solicitat o intrevedere cu
reprezentantii ministerului, lucru neagreat de conducerea MApN, intrucat s-a
finalizat doar cu un simplu raspuns care nu acopera nici pe departe
problematica expusa mai sus.
Cu riscul de a ni se raspunde ca ni s-a
raspuns odata vom mai solicita inca o intrevedere cu reprezentatii MApN. In
aceste conditii reinnoim recomandarea catre proprietarii de locuinte ai
Cartierului Baneasa Lac sa nu se grabeasca in a semna alte tipuri de contracte.
Multumiri
domnilor Grecu Sorin si Constantin Bohoru pentru sprijinul acordat.
Despre
celelalte problem discutate in cadrul sedintei vom reveni.
Presedinte Asociatia "Baneasa Lac"
Catalin Apostol
